Réforme des baux commerciaux : ce que change la loi du 26 mai 2026

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique comporte plusieurs mesures concernant la question du bail commercial. Pour l'essentiel favorables au preneur, certaines d'entre elles s'appliquent immédiatement, y compris aux baux en cours.

Elles portent sur des points sensibles de la relation locative : les modalités de paiement du loyer, les garanties exigées du preneur et leur restitution, ou encore le sort du dépôt de garantie en cas de vente du local.

Quelles sont les principales mesures ?

• La mensualisation du loyer : le preneur peut exiger un paiement mensuel, sur simple demande et sans avenant.

La mesure est d'ordre public ; toute clause contraire est réputée non écrite, y compris dans les baux en cours.

• Le plafonnement des garanties : l'ensemble des garanties (dépôt de garantie, cautionnement, garantie autonome) est plafonné à trois mois de loyer, le surplus ayant vocation à être restitué ;
• Les délais de restitution : la restitution obéit désormais à des délais déterminés, soit trois mois pour le dépôt de garantie et six mois pour les autres garanties ;
• L'encadrement des clauses « tunnel » d'indexation : le plafonnement conventionnel de la variation de l'indice des loyers commerciaux est admis, à la condition de jouer symétriquement, à la hausse comme à la baisse ;
• La vente du local loué : l'obligation de restituer le dépôt de garantie est transmise à l'acquéreur ; les autres garanties deviennent caduques, à charge d'en donner mainlevée ;
• Le droit de préférence « Pinel » : aux termes de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts en sont désormais expressément exclus.

Une entrée en vigueur échelonnée

Le calendrier d'application est échelonné : effet immédiat sur les baux en cours pour certaines mesures, application différée pour celles visant les baux conclus ou renouvelés après la promulgation, ou les mutations intervenant dans les trois mois.

Bailleurs et preneurs ont intérêt à auditer dès à présent leurs baux et leurs garanties : certaines clauses sont d'ores et déjà privées d'effet, et la distinction entre application immédiate et application différée constituera une source de contentieux.

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