Clause résolutoire du bail commercial : ce que durcit la loi du 26 mai 2026

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique ne comporte pas que des mesures favorables au preneur. 

Par son article 63, elle modifie l'article L. 145-41 du code de commerce et resserre sensiblement les conditions dans lesquelles le locataire peut échapper au jeu de la clause résolutoire en cas de loyers impayés.

Jusqu'alors, la suspension des effets de la clause résolutoire relevait largement de l'appréciation du juge. Saisi sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, celui-ci pouvait, en accordant des délais, neutraliser la clause au regard des seules difficultés rencontrées par le preneur. 

Le texte nouveau encadre désormais ce pouvoir par des conditions tenant à la réalité du redressement financier.

Quelles sont les nouvelles conditions ?

L'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont désormais subordonnés à deux conditions cumulatives, qui s'ajoutent au cadre procédural existant :

• La capacité à régler la dette : le preneur doit démontrer sa capacité réelle à apurer la dette locative, et non plus seulement faire état des difficultés rencontrées ;
• La reprise du loyer courant : le versement intégral du loyer courant doit avoir repris avant la date de la première audience.

Le cadre antérieur demeure pour le surplus : la clause résolutoire ne produit toujours effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, et le juge conserve la faculté d'accorder des délais sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

L'octroi de ces délais, comme la suspension des effets de la clause, est toutefois désormais subordonné aux deux conditions précitées

Le débat se déplace ainsi du terrain de l'équité vers celui de la démonstration financière : il ne suffit plus d'invoquer des difficultés, il faut prouver sa capacité à payer

Une application immédiate

Le texte s'applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de son entrée en vigueur, soit le 28 mai 2026. 

L'application est donc commandée par la date de la demande en justice, et non par celle du bail : tout preneur dont la demande est postérieure à cette date est soumis aux nouvelles exigences, y compris pour un bail conclu antérieurement.

Pour le preneur, l'anticipation devient déterminante : l'apurement de la dette et la reprise du loyer courant doivent être organisés avant la première audience, sous peine de voir la clause résolutoire produire son plein effet. Pour le bailleur, la clause retrouve une efficacité accrue et les stratégies dilatoires s'en trouvent contrariées.

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