Le bail précaire : définition, spécificités et avantages

Le bail « dérogatoire » ou « précaire » est visé à l’article L145-5 du Code de commerce, qui dispose que « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ( … ).

Ainsi, le bail dérogatoire est conclu pour une durée maximale de 3 ans.

Il déroge donc aux règles du bail commercial « classique » qui est conclu pour une durée minimale de 9 ans, conformément aux dispositions de l'article L.145-4 du Code de commerce ( sauf cas de résiliation triennale anticipée ). 

1. Les spécificités du bail dérogatoire 

• La durée maximale de ce bail est de 3 ans

Il est cependant possible de conclure plusieurs baux successifs, mais sans que la durée n’excède 3 ans. 

Il convient de préciser que ce bail de courte durée n’a pas de durée minimale.

Ainsi, il peut donc être conclu pour une durée inférieure à 3 ans. 

• Le loyer est fixé librement entre les parties ( et donc pas plafonné )
• le bail dérogatoire ne peut être rompu de manière anticipée

C’est pourquoi, si le preneur souhaite quitter les lieux avant le terme du bail, il devra obligatoirement s’acquitter de ses loyers jusqu’à au terme du bail. 

• Une clause spécifique doit indiquer explicitement et formellement que les parties souhaitent conclure un bail dérogatoire

Les parties doivent, en effet, indiquer que le contrat de bail conclu entre eux n’est pas soumis aux statuts des baux commerciaux.

• La date de conclusion du bail est obligatoirement l’entrée dans les lieux du preneur
• Le preneur ne bénéficie pas du droit au renouvellement du bail

Ainsi, à l’échéance du bail, c’est-à-dire à l’issue des trois ans, le preneur doit quitter les lieux. 

S’il ne le fait pas, le bailleur dispose d’un mois pour manifester son opposition au maintien du locataire dans les lieux. 

Si le bailleur ne manifeste pas son opposition, et que le preneur reste dans les lieux à la fin du bail, ce dernier bénéficie automatiquement d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Il convient donc de faire très attention à la date d’échéance du bail dérogatoire. 

2. Les principaux avantages du bail dérogatoire

Le bail dérogatoire est intéressant, car il permet aux parties de "tester" leur relation commerciale avant la conclusion d’un bail commercial qui a donc une durée minimale de 9 ans.

Pour le bailleur, les principaux avantages sont qu’il n’a pas à verser d’indemnité d’éviction à la fin du bail. 

Mais surtout, ce bail de courte durée lui permet d’avoir une visibilité sur la solvabilité et le sérieux du preneur de son local commercial. 

Pour le preneur, le bail de courte durée, est un avantage s’il ne connaît pas encore la rentabilité de son activité, et qu’il ne souhaite pas s’engager sur une longue période. 

En conséquence, le bail dérogatoire permet de limiter les risques en s’engageant pour une courte période.

En outre, le prix du loyer est nécessaire moins élevé que pour un bail commercial.

Toutefois, ce bail dérogatoire est déconseillé si le fonds nécessite au preneur d’importants investissements financiers ( travaux, achat de matériels coûteux, etc ).

Vous pouvez contacter Maître Melissa HAS, dont le cabinet d'avocat en droit des contrats est situé à Paris 1er, près du 2e arrondissement, 8e, 4e et 6e arrondissement de Paris, au 01 86 65 24 76 ou depuis le formulaire de contact pour toute demande de rédaction de bail commercial ou bail dérogatoire.