La clause résolutoire du bail commercial : définition et mise en œuvre

Qu’est-ce que la clause résolutoire insérée dans un bail commercial ?

Une clause résolutoire est une clause qui prévoit la résolution (c’est-à-dire l’annulation des effets) en cas de manquement par l’une des parties, à son obligation contractuelle.
 
De manière plus précise, dans le cas d’un bail commercial, elle permet au bailleur de résilier unilatéralement et de manière quasi « automatique » le contrat de bail si le preneur manque à ses obligations et notamment en cas de :
 
· Non-paiement du loyer et/ou des charges aux termes convenus ;
· Dégradation, détérioration des locaux ;
· Non-respect des dispositions substantielles du bail (exemple, défaut d’assurance…) ;
· Ou toute autre faute du preneur.
 

L’intérêt de la clause résolutoire :

Contrairement à ce qu’on pourrait penser, la clause résolutoire n’est pas stipulée dans tous les baux commerciaux.
 
Pourtant son intérêt est de présenter un moyen de pression efficace sur le locataire qui ne respecte pas ses engagements et notamment celui du règlement de ses loyers.
 
En outre, cette clause ne fait pas obstacle au recours à d’autres sanctions contractuelles, que le bailleur a toute la liberté de mettre en œuvre. 

Comment mettre en œuvre la clause résolutoire ?

 
Pour faire appliquer la clause résolutoire, le bailleur doit respecter plusieurs étapes :
 
· Il doit tout d’abord envoyer au preneur un commandement de payer signifié par un commissaire de justice (art. L.145-41 du Code de commerce). Il convient de faire très attention car ledit commandement doit comporter certaines mentions obligatoires ;

· À compter du commandement de payer, le preneur dispose d’un délai d’un mois pour régulariser sa situation (art. L.145-41 du Code de commerce) ;
 
· Passé ce délai, si le preneur n'a toujours pas réglé les sommes dues, le bailleur doit saisir le tribunal pour faire constater la résiliation du bail ;
 
Le tribunal ordonne dès lors le paiement des arriérés locatifs et prononce l'expulsion du locataire.
 

Les limites à la mise en œuvre de la clause résolutoire

 
Le preneur a deux solutions pour échapper à cette clause et ne pas voir son bail commercial résilié :
 
· Soit régulariser sa situation dans le délai d’un mois ;
· Soit demander un délai au juge (c’est-à-dire un délai supplémentaire afin de régulariser sa situation) et ce conformément à l’article 1343-5 du Code civil.

 
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